Купить недижимость в Краснодаре

Главная Недвижимость
Внимание Подать заявку
Контакты О Компании Агенты и Вакансии Статьи Вход
Новости        


19 августа 2011 г.

А не перенести ли нам стены?

А не перенести ли нам стены?


«Все в студию!» - решил один молодой человек и превратил свою однокомнатную квартиру в студию: то есть взял и удалил перегородки между кухней и комнатой, между прихожей и комнатой. Даже на стены санузла покушался.


В последнее время историй о домашних бассейнах, о снесенных несущих стенах стало меньше. И юристы подтверждают, что число обращений по поводу перепланировки заметно снизилось по сравнению с недавним временем. Однако желание модернизировать свое жилье у людей не утихает, потому стоит еще раз повторить, что можно делать со своей квартирой, а от чего лучше воздержаться.


Наш проводник по сложным ситуациям - Ирина Борисовна Фролова, юрист ООО "Центральное Агентство Недвижимости"


О чем речь?


Согласно cт. 25 Жилищного кодекса РФ:


1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. То есть замена газовой плиты на электрическую, вынос батареи на лоджию – это переустройство.


2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Она может включать перенос и разборку перегородок, уменьшение и укрупнение комнат в многокомнатных квартирах; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и прочее.


И переустройство, и перепланировка жилого помещения могут быть произведены только по согласованию с органом местного самоуправления.


Вне зависимости от того, собираетесь вы квартиру переустраивать или перепланировать, по мнению Ирины Фроловой имеет смысл сначала сделать грамотный проект со специалистами. Естественно, обращаться стоит в проектную организацию, имеющую лицензию на свою деятельность. В случае спора с администрацией или обращения в суд проектировщики смогут убедительно доказать, что все ваши переделки никакие СНИПы не нарушили и состояние жилья не ухудшили. Они подтвердят, что технические характеристики и состояние капитальных конструкций остались прежними, а то и стали лучше.


- Как осуществляется процедура перепланировки?


- Перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления.


Для проведения переустройства или перепланировки квартиры собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в администрацию района и представляет в соответствии с ч. 2 ст.26 Жилищного Кодекса следующие документы:


• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной правительством России (образец бланка в администрации есть);
• правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности и на каком основании оно выдано (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);


• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения. Проект подготавливает лицензированная организация.


• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Технический паспорт готовит БТИ. Срок изготовления – 14 дней, стоимость ориентировочно 500-600руб.


• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если дом, в котором оно находится, включен в реестр памятников архитектуры, истории или культуры.


Это исчерпывающий перечень документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. По результатам рассмотрения выдается решение о согласовании перепланировки или об обоснованном отказе. В случае отказа можно опротестовать его в суде, однако практика показывает, что суд обычно встает на сторону администрации.


Допустим, согласие администрации на перепланировку получено. В этом случае после проведения перепланировки следует снова обратиться в районную администрацию с заявлением о принятии помещения в эксплуатацию. Акт приемочной комиссии является основанием для внесения соответствующих изменений в документы технического учета (в технический паспорт жилого помещения).


Дальнейшие действия:


• Собственник обращается в БТИ за получением комплекта документов (нового технического паспорта квартиры и кадастрового паспорта) для последующего обращения в Управление Росреестра. Срок изготовления – 20 дней, ориентировочная стоимость 1200-1500руб.


• Обращение в Управление Росреестра за внесением изменений в Единый государственный реестр прав.
только после этой длительной процедуры собственник квартиры может распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) квартирой, не опасаясь последствий, связанных с самовольной перепланировкой.


- Некоторые юристы убеждают, что выгоднее не тратить время на получение согласований, а сохранить уже совершенную перепланировку в судебном порядке. Так ли это?


- Не все так однозначно. В этом случае хозяин помещения делает строительную экспертизу, которая подтверждает, что он СНИПы не нарушил и состояние жилья не ухудшил. После этого получает согласование от органов санэпиднадзора, обслуживающей организации, пожарных. Как правило, судебный порядок более быстрый. Потому что только рассмотрение заявок на перепланировку в органах местного самоуправления составляет, по Жилищному Кодексу, 45 рабочих дней. В целом процедура может занять и полгода, и год. Суд рассматривает подобные дела 2 месяца. И если речь идет не о глобальной реконструкции, если нет препятствий со стороны соседей или родственников, такие дела рассматриваются достаточно быстро.


С моей точки зрения, ситуация с узакониванием перепланировки в суде не так однозначна. Например, стало модным убирать балконный проем (вынимать часть стены с подоконником) и за счет этого увеличивать комнату. Одновременно утепляется балкон или лоджия, отопительные приборы монтируются на внешней стене. Практика говорит, что в данном случае согласование переустройства с «Теплоэнерго» может принести немало проблем.


- Можно ли при перепланировке затрагивать капитальные стены?


- Любая перепланировка не должна наносить ущерб надежности конструкции здания, в котором расположена квартира, а также нарушать права других граждан. Вмешательство в капитальные стены может повлечь обрушение конструкций здания.


Обычно суд, рассматривая подобные дела, обязывает собственника привести жилье в прежнее состояние. Если указание не будет исполнено, суд может вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. В итоге собственник получит вырученные средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а новый владелец все равно будет обязан привести квартиру в прежнее состояние.


Однако в моей практике был случай, когда семья пробила дверной проем в несущих стенах. Но сделала это по грамотному проекту, с соблюдением СНИПов и укреплением стен металлическими балками. Экспертиза доказала, что эта конструкция даже надежнее, чем приведение жилого помещения в хрущевке в прежнее состояние.


Кроме того, мы нашли и в Калининградской области аналогичный случай, когда такую перепланировку узаконили.


- Является ли остекление балкона перепланировкой?


- Площадь балкона не входит в жилую площадь квартиры. Поэтому то, что касается остекления балконов и лоджий, не считается перепланировкой. Переустройство балкона (лоджии) только тогда требует согласования или узаконивания в суде, если туда выносятся теплоприборы.


- Может ли проводить перепланировку не собственник, а житель муниципальной квартиры?


- В соответствии с Жилищным кодексом РФ с заявлением о перепланировке жилого помещения обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо. Наниматель жилого помещения для начала действий, связанных с процедурой перепланировки, должен получить доверенность от собственника помещения на осуществление этих действий. Если речь идет о муниципальной квартире, значит получить доверенность от муниципалитета. Таким образом, перепланировку может осуществлять не только собственник, но и наниматель муниципальной квартиры при наличии доверенности на совершение этих действий.


- Как узаконить самовольную перепланировку?


- Если вы уже сделали перепланировку, то узаконить ее можно только в судебном порядке. Для этого нужно подготовить пакет документов и предоставить их в суд. Перечень таков:


• Исковое заявление в суд по месту нахождения объекта недвижимости об оставлении квартиры в перепланированном состоянии.


• Правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).


• Заключение строительно-технической экспертизы, что перепланировка не нарушила строительных норм и правил и, следовательно, возможно оставить квартиру в перепланированном состоянии.


• Технический паспорт данного жилого помещения по состоянию до перепланировки и после перепланировки. Технический паспорт готовит БТИ. Срок изготовления – 14 дней, ориентировочная стоимость 800-1000руб.


• Экспертное заключение Центра гигиены и эпидемиологии о соответствии перепланированного помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым помещениям.


• Если речь идет о муниципальном жилье, то потребуется согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма.


• Заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом является памятником архитектуры, истории или культуры.


Понадобятся также согласие ТСЖ или ЖСК.


Перечень документов подобен тому, который требуется для обращения в администрацию о проведении перепланировки в законном порядке, т.е. до ее совершения.
Дальнейшие действия аналогичны описанной выше процедуре с той лишь разницей, что в качестве правоустанавливающего документа будет не разрешение на перепланировку и акт приемочной комиссии, а решение суда об оставлении помещения в перепланированном состоянии.


Фото: www.cspufa.ru




Елена Шевцова

Источник: Полезная площадь





Rambler's Top100